대치2 '수직증축 리모델링' 공개 실험 나선다   한국경제 장현주 기자 입력 2021.11.16    '3개층 증축' 신기술 검증 서울대 연구소에서 17일 진행 조합 "증축 안전성 입증 하겠다" 기존 1758→1988가구로 추진 송파 성지만 3개층 증축 통과 "신기술로 리모델링 활성화해야"     17일 서울대에서 수직증축 리모델링 안전성 실험을 하는 서울 강남구 개포동 대치2단지. 한경DB   서울 강남권에서 가장 큰 리모델링 추진 단지인 강남구 개포동 ‘대치2단지’가 수직증축을 위한 공개 실험을 한다. 이례적인 공개 실험을 통해 안전성을 입증하겠다는 게 조합 측의 구상이다. 부동산업계에서는 이번 실험이 성공적으로 끝나면 대치2단지가 송파구 송파동 성지아파트에 이어 두 번째로 수직증축 리모델링 안전성 검토를 통과할 가능성이 높아질 것으로 보고 있다.     리모델링 위해 공개 실험까지   15일 정비업계에 따르면 대치2단지 리모델링 주택조합은 17일 관악구 서울대 건설환경종합연구소에서 리모델링 2차 안전성 검토를 위한 공개 실험을 열 예정이다. 1992년 준공된 대치2단지는 최대 15층, 11개 동, 1758가구로 구성됐다. 지하철 3호선 대청역과 수인분당선 대모산입구역이 가깝다. 수직증축 리모델링을 통해 최대 18층 1988가구의 대단지로 탈바꿈할 것으로 예상된다. 공개 실험의 핵심은 층수를 올렸을 때 커지는 하중을 보조 말뚝으로 분산해 주는 ‘선재하(preloading) 공법’을 적용한 수직증축 리모델링이 가능한지 여부를 살펴보는 것이다. 수직증축 리모델링은 기존 아파트에서 층수를 최대 3개 층 올려 짓는 방식이다. 수평·별동증축 리모델링에 비해 가구 수를 더 많이 늘릴 수 있다. 일반분양을 통해 사업비를 충당하는 게 가능하다는 뜻이다.다만 까다로운 안전성 검토 과정이 발목을 잡고 있다. 수직증축 리모델링은 ‘조합설립→1차 안전진단→1차 안전성 검토→건축심의→2차 안전성 검토→사업계획승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공’ 순으로 진행된다. 수평·별동증축이 1차 안전진단만 진행하는 것과 비교해 넘어야 할 단계가 많다. 2차 안전성 검토는 조합이 제출한 용역 보고서를 공공기관인 한국건설기술연구원과 국토안전관리원이 검증하는 방식으로 이뤄진다. 대치2단지 조합 측은 공개 실험 결과를 보고서에 적극 반영할 계획이다. 전학수 대치2단지 조합장은 “수직증축 리모델링에 대한 공론화가 필요하다고 판단해 한국콘크리트학회 등과 함께 실험을 진행하기로 했다”며 “한국건설기술연구원, 국토안전관리원, 대형 시공사 등에 참관을 요청한 상태”라고 말했다. 이어 그는 “공개 실험을 통해 선재하 공법에 대한 기술적 안전성 등을 꼼꼼하게 살펴볼 것”이라고 덧붙였다.     수직증축 리모델링 늘어나나 대치2단지가 2차 안전성 검토까지 통과하면 수직증축 리모델링을 추진하는 노후 아파트는 더욱 늘어날 전망이다. 2013년 주택법 개정으로 수직증축 리모델링이 허용된 뒤 국내에서 1·2차 안전성 검토를 모두 통과한 단지는 송파동 성지아파트가 유일하다. 수직증축 설계안을 적용한 강남구 대치동 ‘대치1차현대’는 지난달 2차 안전성 검토 절차를 취하했다. 국토교통부가 지적한 보완 사항 등을 설계에 반영한 뒤 재신청을 검토할 예정인 것으로 알려졌다. 경기 성남시 분당 정자동 ‘느티마을 3·4단지’는 지난해 2차 안전성 검토에서 탈락한 뒤 증축 방식을 수직에서 수평·별동으로 선회하기도 했다. 한국건설기술연구원 관계자는 “성지는 다른 아파트에 비해 지반이 단단한 편이라 신기술을 적용하지 않아도 수직증축 리모델링이 가능했다”며 “아직 선재하 공법 등 신기술을 적용해 수직증축 리모델링 안전성 검토를 최종 통과한 곳은 한 곳도 없다”고 설명했다. 수직증축 리모델링 규제 완화가 필요하다는 목소리도 커지고 있다. 그러나 국토부 등 정부 기관에서는 검증 기술력 부족 등을 이유로 수직증축 리모델링에 소극적인 입장이다. 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “재건축 규제에 막힌 아파트들이 리모델링에 도전하고 있지만 막상 사업을 완료한 단지는 손에 꼽을 정도”라며 “신기술을 적극 도입해 수익성이 높은 수직증축 리모델링 시장을 활성화해야 한다”고 강조했다.     출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004628799?sid=101&lfrom=kakao

[똑똑한 부동산] '임대주택 안 지어도 된다' 날개 단 리모델링 사업   이데일리 김예림 변호사·이데일리 박종화 기자 2021-11-06 오후 2:00:00     최근 리모델링을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 노후도가 심각하지만 용적률이 높아 재건축이 어려운 1기 신도시에선 리모델링 열풍이 불고 있다. 여기에 대형 건설사들까지 리모델링 사업에 적극 뛰어들면서 리모델링은 그 제도가 도입된 이래 최고의 전성기를 맞고 있는 듯하다.   수평증축 리모델링을 진행하고 있는 서울 강남구 개포동 우성9차아파트.       리모델링은 낡은 집을 완전히 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 기존 아파트의 뼈대는 그대로 두고 그 위에 살을 붙여 새로 집을 짓는다. 말 그대로 ‘고쳐 짓는 것’에 가깝다. 그러나 단순히 고쳐 짓는 것을 넘어 가구 수와 가구당 면적을 늘리고 지하주차장과 커뮤니티 시설을 보강하는 등 주거환경을 크게 개선할 수 있다. 다만 한계도 있다. 리모델링으로 늘어나는 가구 수는 기존 가구 수의 15% 이내로만 늘릴 수 있다. 리도델링을 하기에도 용적률도 높은 단지들은 조합원이 리모델링을 위해 부담해야 하는 사업비도 커진다. 과거 리모델링이 재건축에 비해 홀대받은 건 이런 이유에서다.   최근엔 사정이 달라졌다. 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 이젠 재건축은 시작조차 녹록지 않아졌다. 여기에 재건축 초과이익환수제(재건축 전후 집값을 비교해 그 상승 폭의 일부를 재건축 부담금으로 징수하는 제도)까지 부활하면서 조합원 부담이 크게 늘었다.   이런 사정 때문에 집값 상승기에 하루라도 빨리 새 아파트를 짓는 것이 이득이라는 판단하고 리모델링으로 발길을 돌리는 단지가 늘어났다. 리모델링은 재건축과 달리 조합이 설립되면 행위허가 단계를 거쳐 곧바로 착공에 들어갈 수 있기 때문이다. 인허가 절차가 간소하기 때문에 사업기간이 재건축의 절반가량에 불과하다.   이처럼 리모델링이 과열되는 양상을 띠자 올 초 서울시는 리모델링 규제방안을 내놓았다. 리모델링에도 임대주택을 의무 공급하도록 하겠다는 대표적이었다. 사업으로 늘어나는 가구 수가 많지 않은 리모델링에서 임대주택을 의무 공급하면 일반 분양 물량은 더 줄어든다. 분양 수익이 줄어들면 조합원 부담은 더 불어난다. ‘사업하지 말라는 얘기’냐는 원성이 나왔다. 이번 주 서울시는 리모델링 활성화 방안을 새롭게 발표하면서 임대주택 의무 공급 제도를 폐기했다. 서울시가 이번에 발표한 리모델링 활성화 방안에 따르면 용적률 인센티브 기준이 구체화됐다. 리모델링 단지도 사업비를 지원받을 수 있는 길도 열렸다. 당분간은 리모델링의 인기가 이어질 수밖에 없을 것으로 본다.     출처 : https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01400566629243096&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

용적률 40%P 더…아파트 리모델링 힘받나   매일경제 김태준 기자 2021.11.03 19:50:20   서울 리모델링 기본계획 발표 서울 4217개 단지 중 898개 `가구수 증가` 리모델링 가능 늘어난 가구 중 임대 없어도 열린놀이터 설치땐 혜택 재건축·재개발 이어 `오세훈표 규제완화` 탄력   최근 리모델링 조합설립인가를 받은 강동구 선사현대 아파트 모습. [한주형 기자]   서울시가 '공동주택 리모델링(새 단장) 기본계획'을 재정비하면서 용적률 완화 조건으로 당초 검토했던 임대주택 기준을 포함하지 않기로 했다. 그 대신 기반시설을 정비하거나 지역 주민과 함께 쓸 수 있는 시설을 설치하면 용적률 완화를 받을 수 있도록 세부 지침을 마련했다. 서울시는 노후 아파트 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획' 재정비안을 마련했다고 3일 밝혔다. 이 계획은 공동주택 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 2016년 기본계획 최초 수립 후 5년이 지나 재정비 시기가 도래했다. 이번 재정비안에서 눈여겨볼 건 처음으로 수립된 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'이다. 용적률을 완화해줄 수 있는 경우를 명문화한 것이다. 아파트 리모델링은 주택법에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축할 수 있고 건축법에 따라 용적률을 완화할 수도 있지만, 그동안 용적률 완화에 대한 구체적 기준이 없었고 내부 지침으로만 적용해왔다. 앞으로는 새 기준에 따라 △도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%포인트) △녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%포인트) △열린놀이터·공유주차면 등 지역 친화시설을 설치하는 경우(최대 30%포인트) △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%포인트) 등에서 용적률이 완화될 수 있다. 시 관계자는 "평균 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트는 최대 30%포인트, 이하 아파트는 40%포인트까지 용적률 완화를 받을 수 있다"고 설명했다.   서울시는 당초 임대주택 추가를 용적률 완화 조건 중 하나로 검토했다. 리모델링 역시 재건축과 마찬가지로 용적률이 증가한다는 이유에서다. 리모델링은 기존 건물 골조를 유지하면서 주거전용 면적을 30~40% 넓힐 수 있고, 별동 신축으로 가구 수도 늘릴 수 있다. 임대주택 추가를 요건에 넣지 않은 건 민간 사업성을 저해해 주택 공급의 장애 요소로 작용하는 걸 우려했기 때문이다. 서울시가 서울시내 공동주택 총 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개로, 이 중 수평·수직 증축으로 가구 수를 늘리는 '가구 수 증가형' 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정됐다. 서울시는 이 같은 내용의 기본계획 재정비안에 대해 4~19일 주민 열람 공고를 실시하고 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종 고시한다는 목표다. 다만 리모델링은 재건축과 달리 추진위원회가 아닌 조합설립부터가 정식 단계다. 업계 관계자는 "많은 노후 아파트가 시세를 유지하기 위해 잇달아 리모델링 추진위를 설립하고 있는데, 이는 법적으로 아무런 효력이 없다"며 "적어도 조합이 설립된 단지 위주로 리모델링 사업성을 따지는 게 안전하다"고 조언했다.   출처 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/11/1043462/

문정시영 등 서울 898곳 '증축 리모델링' 허용   한경부동산 안상미 기자 2021.11.04 02:09   서울시 '2025 기본계획' 마련 전용면적 최대 40% 늘리고 용적률 완화 항목도 구체화 임대주택 인센티브는 제외 건축심의 前 단지부터 적용 금호벽산·잠원동아 등 해당   리모델링을 추진 중인 서울 양천구 ‘목동2차우성’ 아파트. /한경DB   서울시가 노후 아파트의 리모델링 활성화와 공공성 확보를 위해 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비했다. 리모델링할 때 열린놀이터 등 지역 친화시설을 넣고, 도로 등 기반시설을 정비하면 최대 40%까지 주거 전용면적을 늘릴 수 있도록 용적률 완화 기준을 마련했다. 주민 반발이 예상됐던 임대주택을 지으면 용적률을 더 주는 방안은 포함되지 않았다. 다양한 용적률 인센티브 선택 가능   서울시는 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 마련해 4~19일 주민 열람에 나선다고 3일 밝혔다. 공동주택 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 2016년 기본계획을 최초 수립한 뒤 5년마다 사회적, 제도적 여건 변화를 반영해 재정비한다. 이번 재정비안에는 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화 기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등의 내용이 새롭게 담겼다. 아파트 리모델링은 준공된 지 15년 이상, 안전진단 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 지어진 지 30년 이상 됐고, 안전진단 D등급 이하여야 가능한 재건축보다 사업 문턱이 낮아 20년 이상 노후 단지 사이에선 리모델링 추진이 잇따르고 있다. 특히 도로공원 등 기반시설을 정비하거나 열린놀이터, 공유주차면 등 지역 친화시설 등을 설치하면 용적률(주거 전용면적 기준) 인센티브를 받을 수 있도록 한 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용 기준’이 최대 관심사였다. 공동주택 리모델링은 주택법에 따라 전용 85㎡ 초과 시 30% 이내, 전용 85㎡ 미만은 40% 이내에서 주거 전용면적을 늘릴 수 있다.   용적률과 가구수가 늘어나는 점은 재건축과 비슷하지만 그동안 리모델링 사업에선 공공기부 등 공공성 확보에 대한 구체적인 규정이 없었다. 내부 지침으로만 적용했던 용적률 완화 기준을 기본계획에 공식적으로 담았다. 해당 기준은 △기반시설 정비 최대 20%포인트 △녹색건축물 조성 최대 20%포인트 △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화시설 설치 최대 30%포인트 △상업시설 등 가로 활성화 최대 10%포인트 등이다. 서울시가 단지별 상황에 맞춰 인센티브를 적용할 수 있도록 구체적인 기준을 마련한 것에 대해 업계도 반기는 분위기다. 이동훈 리모델링협회 정책위원장은 “단지별 상황에 따라 다양하게 항목을 선택할 수 있게 됐다”며 “기존에는 주관적 요소가 반영돼 심의 통과 여부를 예측하기 어려웠지만 기본계획 재정비안이 마련돼 불확실성이 많이 줄어들 것”으로 내다봤다. 임대주택 도입에 따른 인센티브 항목은 당초 예상과 달리 들어가지 않았다. 서울시 관계자는 “임대주택 도입 여부를 검토했지만 사업성을 떨어뜨리고 관리도 쉽지 않다는 의견이 많아 이번 계획엔 포함하지 않았다”고 설명했다. 서울 898곳 ‘증축’ 리모델링 가능   서울시가 공동주택 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개로 추정됐다. 이 중 수평·수직증축으로 가구수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개다. 서울시 관계자는 “898개 단지의 리모델링에 따른 가구수 증가로 상하수도, 교통, 학교, 공원에 미치는 영향은 미미한 것으로 분석됐다”며 “현재로선 이들 단지 모두 증축 리모델링 추진이 가능하다”고 설명했다.   리모델링 사업은 조합 설립→1차 안전진단→건축심의 신청(1차 안전성 검토)→건축 및 구조 실시설계→사업계획 신청(2차 안전성 검토)→사업계획 승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공 순으로 이뤄진다. 이번 재정비안은 주민 공람 후 시의회 의견 청취와 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종 고시될 예정이다. 따라서 현재 건축심의 전 단계인 단지들이 이를 적용받을 전망이다. 현재 리모델링 조합 설립을 마친 성동구 금호벽산(2001년 준공, 1707가구), 양천구 목동2차우성(2000년, 1140가구), 송파구 문정시영(1989년, 1316가구)과 가락쌍용(1997년, 2064가구), 서초구 잠원동아(2002년, 991가구) 등이 대표적인 단지로 꼽힌다. 서울시는 리모델링 활성화를 위해 사업비 지원 방안도 마련했다. 재개발·재건축과 달리 리모델링 지원 제도가 없었다는 점이 감안됐다. 정비기금을 활용할 수 있도록 관계 법령을 개정하고, 조합운영비·공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.   출처 : https://www.hankyung.com/realestate/article/2021110345521

현대건설 내년 리모델링 집중공략, 윤영준 수주 위한 내실 다져 놓았다   비즈니스 류수재 기자  2021-11-09 13:18:01   윤영준 현대건설 대표이사 사장이 내년에 리모델링사업 수주에 본격적으로 나설 것으로 보인다.  윤 사장은 올해 리모델링 수주를 위한 내실을 다졌는데 현대건설은 첫 통합 리모델링사업지가 될 가능성이 높은 서울 동작구 사당동 우성2·3차, 극동, 신동아4차(우극신) 리모델링 수주에 적극적 관심을 보이고 있다.     ▲ 윤영준 현대건설 대표이사 사장. 9일 도시정비업계에 따르면 서울 동작구 사당동 우성2·3차, 극동, 신동아4차(우극신)의 리모델링 조합이 12월에 설립될 것으로 예상된다.  부동산업계에서 우극신으로 불리는 이곳은 우성2단지(1079세대), 우성3단지(855세대), 극동(1550세대), 신동아4차(912세대) 등 4396세대로 이뤄져 있다.  우극신은 통합 리모델링을 통해 5054세대의 대규모 아파트단지로 탈바꿈 할 것으로 전망되는데 사업이 마무리된다면 통합 리모델링의 첫 성공사례가 된다.  윤 사장은 수주를 겨냥해 다른 건설사들에 뒤처지지 않기 위해 부지런히 움직였다.  앞서 5월과 6월에 현대건설과 포스코건설, 쌍용건설은 우극신 리모델링사업 추진위원회의 사업설명회에 참여했다. 도시정비업계에서는 우극신 아파트단지의 통합리모델링사업과 관련해 다른 사업지와 달리 한 필지를 공유하는 아파트단지로 구성된 만큼 성공 가능성이 높다는 관측이 나온다. 더욱이 5천 세대가 넘는 대규모 단지로 사업성이 높고 통합리모델링 첫 성공사례가 될 수 있는 만큼 윤 사장이 적극적으로 수주에 나설 것으로 보인다. 윤 사장은 2022년 초 시공사를 선정할 것으로 예상되는 서울 용산구 이촌동 한가람아파트 리모델링사업 수주에도 공을 들일 가능성이 높다. 세대 수는 리모델링을 통해 2036세대에서 2341세대로 늘어날 것으로 예상된다.  시공사 선정은 2022년 초가 될 것으로 보이는데 현대건설은 리모델링사업에서 하이엔드 브랜드인 디에이치를 적용도 긍정적으로 검토하고 있다. 올해 남은 기간에도 리모델링 수주건이 있다. 현대건설은 12월에 시공사 선정이 예정된 경기도 산본개나리13단지 리모델링사업(2044세대)을 수주할 것이 유력하다. 현대건설은 포스코건설과 컨소시엄을 이뤄 우선협상대상자로 선정됐다.  윤 사장은 2022년에 리모델링사업이 많이 열릴 것으로 판단해 리모델링 전담조직 정비와 인력강화 등 수주를 위한 채비를 마쳤다.  한국리모델링협회에 따르면 10월 기준 전국에서 리모델링 조합설립을 마친 아파트 단지는 88곳(6만7089세대)에 이른다. 2020년 12월 기준 54개 단지(4만551세대)와 비교해 63% 증가한 셈이다.  여기에 조합설립 전 단계인 추진위원회를 설립하고 사업을 추진하고 있는 단지까지 포함하면 규모는 더 커진다. 지방자치단체들도 리모델링사업 지원을 위해 바쁘게 움직이고 있다.  서울시는 3일 노후아파트 공동주택 주거환경을 개선하기 위해 공동주택 리모델링 재정비안을 마련했다. 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하면 용적률을 높여주고 리모델링사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원 등을 추진하기로 했다.  부산시는 10월21일 리모델링 기본계획 수립을 위한 연구용역을 발주했다. 대구시도 2022년 예산안에 리모델링 관련 기본계획을 수립하기 위한 연구용역비를 반영하기로 했다.  현대건설은 전통적으로 도시정비사업 수주금액에서 재개발·재건축사업이 차지하는 비중이 높았다. 2021년 11월 초까지 3조4009억 원의 도시정비사업을 따냈다.  이 가운데 재개발·재건축 수주금액이 2조7475억 원, 리모델링이 6534억 원이다. 대부분의 도시정비사업을 재개발·재건축을 통해 따낸 셈이다.  하지만 내년 리모델링에서 대규모 수주를 달성하면 도시정비사업의 외형 확대에 큰 힘이 된다. 도시정비 1위 지위도 더욱 탄탄해질 수 있다. 현대건설 관계자는 “4분기에 리모델링사업 추가 수주 기대된다”며 “올해 남은 기간 수주에 힘써 도시정비사업 3년 연속 1위를 달성하고 2022년에도 기세를 이어가도록 하겠다”고 말했다.     출처 : https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=258726

리모델링했더니 호가 5억↑…개포더삽트리에 ‘들썩’   이 데일리 박종화 기자  입력2021.10.27. 오후 5:08   준공 앞두고 3개월만에 호가 5억 올라 “입지 좋고 준신축 효과로 더 오를 듯”   [이데일리 박종화 기자] 서울 강남권 리모델링 선도 단지로 꼽히는 강남구 개포동 우성 9차 아파트 집값이 들썩이고 있다. 리모델링이 끝나는 연말이면 신축 못잖은 아파트로 거듭날 것이란 기대감 때문이다. 27일 부동산업계에 따르면 우성 9차 리모델링 조합은 오는 12월 리모델링 공사를 마무리하고 입주를 시작한다. 1991년 지어진 우성 9차는 272가구 규모 30년 차 아파트다. 아파트 노후 문제를 해결하기 위해 포스코건설을 시공사로 선정하고 2019년 수평증축 리모델링 공사(기존 건물에 새 건물을 덧대 옆으로 확장하는 방식)를 시작했다. 가구 수 증가는 없지만 리모델링을 통해 가구당 81~84㎡였던 전용면적이 106~108㎡로 늘어난다. 리모델링 후엔 ‘개포 더샵 트리에’란 새 이름을 단다.   서울 강남구 개포동 ‘우성 9차 리모델링 단지(개포 더샵 트리에)’   입주가 다가오면서 우성 9차 집값은 가파르게 오르고 있다. 이 아파트 전용 106㎡형은 최근 34억원까지 호가가 형성돼 있다. 7월 거래된 직전 실거래가(28억8500만원)와 비교하면 3달 만에 호가가 5억 원 넘게 올랐다. 같은 면적 전셋값 역시 20억원을 오르내린다. 이웃한 구축 단지인 우성 3차 전용 104㎡형 전세 시세(10억원)보다 두 배 넘게 높다. 개포동 A공인중개사사무소 대표는 “리모델링을 통해 신축 같은 중대형 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 값이 오르고 있다. 매수 문의도 꾸준히 이어지고 있다”며 “그동안 거래가 될 만하면 집주인들이 계약을 보류하고 값을 올리는 바람에 거래는 뜸했다”고 말했다. 인근 K공인은 “단지 규모가 작고 리모델링 단지다 보니 주변 단지에 미치는 영향력은 작을 것”이라면서도 “신축 같은 희소성을 가진 만큼 과한 가격은 아니다”고 했다. 리모델링을 추진하는 다른 단지에서도 우성 9차를 주시하고 있다. 2014년 강남구 청담동 ‘청담 래미안 로이뷰(옛 청담 두산아파트)’ 리모델링 공사가 끝난 후 7년 만에 나오는 리모델링 완료 단지이기 때문이다. 최근 부동산 시장에선 재건축 대안으로 리모델링을 선택하는 단지가 늘고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 8월 말 기준 전국에서 85개 단지가 리모델링을 추진하고 있다. 재건축 규제가 갈수록 까다로워지는 상황에서 리모델링은 상대적으로 노후도 등 사업 추진 요건이 느슨해서다. 매수 대기자로서도 청약 경쟁 없이 새 아파트 못잖은 집을 마련할 수 있다는 점에서 매력적이다. 갈수록 높아지는 우성 9차 집값은 이런 인기를 반영한 것으로 볼 수 있다. 리모델링 단지가 인기를 얻으면서 리모델링 조합 콧대도 높아지고 있다. 수직증축 리모델링(최고 3개층 증축)을 진행 중인 서울 송파구 오금동 아남아파트는 리모델링을 통해 늘어나는 29가구를 일반분양할 예정인데 공급면적 3.3㎡당 5000만원에 분양하는 것을 검토 중이다. 주변 신축 아파트 매매 가격과 비슷하거나 웃도는 수준이다. 통상 분양가가 매매 시세보다는 저렴한 수준에 공급되는 것을 고려하면 이례적이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “강남권 리모델링 단지는 입지 효과에다 준신축으로 주거환경이 좋아지면서 가격 상승 폭이 더 커질 것”이라고 말했다.   출처 : https://n.news.naver.com/article/018/0005071475

[전문가 視覺] 커지는 리모델링 시장, 전문건설도 준비해야    승인 2021.11.15 07:00 유일한 대한건설정책연구원 선임연구위원     최근 아파트 리모델링 시장에 대한 관심이 뜨겁다. 1960~1980년대 지은 아파트들이 주로 재건축으로 주거환경을 개선했다면, 1990년대 지은 아파트들은 평균적으로 25년 정도의 시간이 지남에 따라 재건축에 앞서 리모델링으로 주거환경을 개선하고자 하는 노력들을 하고 있다.  이러한 시장의 수요와 관심 때문에 지난 7월 국회 이학영 더불어민주당 의원은 ‘공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안’을 대표 발의했다. 이 법안은 수도권 1기, 2기 신도시와 지방 대도시의 노후 공동주택 리모델링 사업 촉진을 지원하고자 마련된 것이다. 주택법 등에 분산되어 있던 리모델링 관련 규정을 모아 재정비했으며, 수직증축 리모델링 사업의 가장 큰 애로사항이었던 안전성 검토를 2회에서 1회로 줄이고 안전진단 전문기관도 한국건설기술연구원과 국토안전관리원 2곳에서 대학 부설연구기관 등 민간으로 확대했다. 다만, 리모델링이 사업계획승인 대상에서 제외되지 못한 점 등 일부 추가적인 규제 완화와 지원 확대의 필요성에 대해서는 업계와 관련 전문가들의 의견이 제기되고 있지만, 전반적으로 꼭 필요한 법안이 발의됐다고 업계와 지자체 모두 반기고 있는 상황이다. 특별법안 심사는 부동산 가격 상승에 대한 우려 등으로 현재 빠른 진행이 이뤄지지 않는 듯하지만, 수도권의 각 지자체는 노후 아파트에 대한 도시관리 차원에서 리모델링 사업 지원을 위한 다각도의 노력을 빠르게 진행하고 있다. 경기 성남시는 현재 500억원인 리모델링 기금을 2023년까지 1000억원으로 늘리고, 올 하반기 ‘리모델링 지원센터’를 설치해 각종 지원사업을 확대해 나갈 계획이다. 광명시는 국토교통 R&D 사업으로 진행되는 노후 공동주택 리모델링 연구단(단장 신동우)과 협약을 맺고 전문가 공공컨설팅 시범사업(6개 단지 대상)을 추진하고 있다. 경기도 역시 7개의 관할 지자체(고양, 부천, 성남, 수원, 안양, 군포, 김포)에서 시범단지를 선정해 연구단과 함께 ‘찾아가는 공동주택 리모델링 자문’ 서비스 사업에 착수했다. 이러한 지자체 리모델링 지원사업은 그동안 초기 단계의 계획 및 설계, 컨설팅 지원이 주를 이뤘다. 그렇지만 궁극적으로 리모델링 사업 활성화는 리모델링 후 주민들에게 돌아가는 최종 품질과 서비스 만족도에 달려있다고 봐야 한다. 아파트가 안전해야 하고, 크고 작은 하자가 없어야 하며, 제반 성능과 기능이 우수해야 하고, 입주 후에 전체 시공과정 서비스에 대한 만족도가 높아야만 ‘재건축 못지않은 리모델링’, ‘재건축보다 장점이 많은 리모델링’이라는 사후평가를 받을 수 있게 된다. 올해 들어 대형건설사 대부분이 리모델링 사업조직을 신설하거나 확충하고 있다. 이제부터는 실제 리모델링 시공을 담당할 전문건설업계에 대한 관심을 높여야 한다. 리모델링 시공 품질과 서비스 만족도 제고를 위해서는 전문기업 육성을 위한 교육, 기술개발 및 사업화 지원, 다양한 보증상품 개발, 인증 시스템 마련 등 해야 할 일이 매우 많다. 리모델링 사업에 적극적인 대형건설사와 대한전문건설협회 및 전문건설공제조합, 그리고 지자체가 함께 방안을 찾고 준비하면 아파트 리모델링이 새로운 주택시장 활성화의 한 축으로 자리 잡을 수 있을 것이고, 이는 건설업계의 활력에도 큰 도움이 될 것이다. 출처 : http://www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=222810

'수직증축 2호' 성공할까···길동우성2차, 1차 안전진단 통과   서울경제 진동영 기자 수정 2021.11.12 17:19:47   1차 B등급 통과…"수직증축 성공할 것" 사업성 낫지만 절차 까다로워     ‘서울형 리모델링 시범단지’로 선정돼 리모델링 사업을 추진하고 있는 서울 강동구 길동우성2차가 1차 안전진단을 통과했다. 사업이 계속 추진되면 서울 송파구 성지아파트에 이어 국내 두 번째 수직증축형 리모델링 단지가 된다. 12일 정비 업계에 따르면 강동구청은 지난 10일 길동우성2차 리모델링조합에 1차 안전진단 용역 결과를 승인했다. 이 아파트는 안전진단 결과 6개 동 모두 B등급 이상을 받아 ‘수직증축 리모델링 가능’ 판정을 받았다. 리모델링 사업은 안전진단 결과가 낮을수록 유리한 재건축과 달리 높은 등급이 나와야 사업 추진이 가능하다. C등급이 나오면 사업을 진행할 수 있지만 수익성이 높은 수직증축 방식으로 추진하려면 B등급 이상이 나와야 한다. 조합은 이번 안전진단 결과에 따라 수직증축 방식으로 리모델링을 적극 추진하겠다는 의지를 드러냈다. 조합은 “밀도가 높은 우리 아파트의 조건에서는 수직증축이 가장 이상적이고 가능하다 판단해 그 생각을 굽히지 않았다”며 “서울시 7개 리모델링 시범단지 중 유일하게 수직증축으로 성공해 리모델링의 랜드마크로 우뚝 세우겠다”고 전했다.   수직증축은 층수를 올려 증축하는 방식이다. 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성에서 유리하다. 기존 아파트가 14층 이상이면 2개 층, 15층 이상이면 3개 층 증축이 가능하다. 최대 15%의 가구 수 증가 효과가 있어 가구 수가 늘지 않는 수평증축보다 선호도가 높다. 1차 안전진단에 통과했지만 갈 길은 아직 멀다. 1차 안전진단에 통과하면 사업 추진이 가능한 수평증축 방식과 달리 수직증축은 이후에도 1·2차 안전성 검토, 2차 안전진단을 추가로 거쳐야 한다. 까다로운 절차 탓에 지금껏 수직증축 인허가를 통과한 곳은 2019년 송파구 성지아파트가 유일하다. 이 같은 이유로 수직증축을 검토했던 단지들도 최근 수평증축으로 선회하는 분위기다. 길동우성2차는 이와 달리 수직증축 인허가 가능성이 높다고 보고 수직증축으로 추진하겠다는 방침이다. 조합은 구축 설계도면을 볼 때 성지아파트와 기초 구조가 같은데다 아파트를 지지하는 지내력이 충분하다고 판단하고 있다. 한편 길동우성2차는 서울시가 기본계획 수립 및 안전진단 비용 등을 지원하는 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳 중 한 곳이다. 리모델링 사업을 통해 현재 6개 동, 811가구 아파트가 932가구 규모 단지로 거듭날 예정이다. 출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/22TZLLPCDE

1조5000억 리모델링 사당 '우극신' 조합 설립 눈앞   아시아경제 조강욱 기자 기사입력 2021.11.12 11:21   우성2·3차·극동·신동아4차 주민동의율 64.1% 달해 빠르면 내달 3분의2 확보, 인가 신청 전망     총 사업규모 1조5000억원으로 서울 리모델링 시장의 최대어로 불리는 동작구 사당동 우성2·3차·극동·신동아4차(우·극·신) 아파트가 조합설립를 목전에 두고 있다. 최근 서울시가 리모델링 용적률 규제 완화 방안까지 밝히면서 사업 진행에도 탄력을 받을 것으로 보인다.   12일 관련 업계에 따르면 우·극·신 리모델링사업 추진위원회는 지난 6일 4차 사업 설명회 결과 주민동의율 64.1%에 이른 것으로 나타났다. 추진위 측은 이르면 다음달 조합 설립을 위한 법정 동의율(3분의2 이상)을 확복한 뒤 조합설립인가를 신청할 방침이다. 추진위 관계자는 "동별로는 동의율이 70%이른 곳도 늘고 있어 이르면 다음달에는 조합 설립이 가능할 것"으로 기대했다.   우·극·신은 동작구 사당동 일대 △우성2차 1080가구 △우성3차 855가구 △극동 1550가구 △신동아4차 912가구 등 4개 단지 총 4397가구 규모다. 모두 1993년에 준공돼 리모델링 연한(15년)을 충족했다. 기존 용적률은 248% 수준으로 용도지역 상한(250%)에 육박해 주민들은 재건축 대신 리모델링을 선택했다. 이들 아파트는 통합 리모델링을 통해 5054가구로 증축, 이중 676가구를 일반분양할 계획이다. 단지 규모가 큰 만큼 공사비만 약 1조5000억원에 달할 것으로 추산된다.   특히 이들 단지는 지하철 4호선 총신대입구역, 7호선 이수역·남성역 사이에 위치해 있어 리모델링이 이뤄지면 이 일대의 랜드마크로 변모할 것으로 기대된다.   최근 서울시가 리모델링 사업에 용적률 인센티브를 주는 내용 등을 담은 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비안’을 내놓은 것도 사업 추진에 호재다. 재정비안에는 임대주택을 짓지 않더라도 리모델링 시 공원, 놀이터 등 기반시설이나 자연친화시설을 만들면 용적률을 최대 30%포인트까지 완화해주는 내용이 담겼다.   조합 설립이 임박하면서 대형 건설사들도 적극적인 경쟁에 나서고 있다. 현재 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설, 쌍용건설 등 5개 업체가 사업 참여 의사를 밝힌 것으로 전해졌다.   출처 : https://view.asiae.co.kr/article/2021111210550252018

“뭉치면 커진다”… 대단지 환골탈태 꿈꾸는 ‘통합 리모델링’ 열풍   아시아경제 류태민 기자 기사입력 2021.11.09 12:10   문래 현대 1·2·3·5·6차등 7개 단지, 조합설립 주민동의 진행 중소규모 단지들이지만 합치면 1973가구… 대단지 효과 기대 단지별 사업 여건 다르다보니 주민 합의 도출엔 어려움 많아     [아시아경제 류태민 기자] 서울 등 수도권 일대 노후 중층아파트에 ‘통합 리모델링’ 바람이 확산되고 있다. 대단지 형성에 따른 ‘랜드마크 효과’로 집값 상승을 기대한 움직임이다. 기존에 소규모 단지들이 누리지 못했던 각종 커뮤니티 시설도 갖출 수 있어 ‘대단지 프리미엄’에 대한 선호현상은 확대될 전망이다.   9일 업계에 따르면 문래동 현대1·2·3·5·6차, 문래두산위브, 대원아파트 등 소규모 7개 단지는 현재 통합 리모델링 주택조합 설립을 위한 주민 사전 동의를 진행 중이다. 이들 단지는 앞서 7월 추진위원회를 발족했으며, 현재 30% 정도 주민동의를 받은 것으로 전해졌다.   1986~1998년 사이에 준공된 이 아파트들은 규모가 적게는 166가구에서 많게는 390가구 수준인 소규모 단지다. 단지별로는 ▲현대1차(264가구) ▲현대2차(390가구) ▲현대3차(166가구)·▲현대5차(282가구)·▲현대6차(270가구) ▲대원칸타빌(218가구) ▲두산위브(383가구)로 7단지를 합치면 총 1973가구 규모다. 기존 용적률이 300% 안팎으로 높아 재건축은 물론 개별 리모델링조차도 쉽지 않은 탓에 소규모 단지들이 사업성을 높이기 위해 뭉쳐 통합 리모델링을 추진키로 한 것이다.   수도권 1기 신도시 일대에서도 통합 리모델링을 추진하는 단지가 잇따르고 있다. 경기 군포신도시 산본동 동성백두와 극동백두 아파트는 사전 동의율 50%를 달성하고 조합설립을 준비 중이다. 두 단지는 모두 1993년 준공됐으며 동성백두는 460가구, 극동백두는 472가구로 총 932가구 규모다. 경기 고양시 일산서구 일산동 후곡 11단지와 12단지는 지난 7월부터 본격적인 통합 리모델링 사업 추진에 들어갔다. 총 1554가구 규모인 이 단지들은 통합 리모델링을 통해 2000여 가구 규모의 대단지 조성을 계획 중이다.   이처럼 통합 리모델링이 인기를 끄는 것은 ‘대단지 프리미엄’에 대한 기대감이 때문이다. 대규모 단지를 조성할수록 가구 수가 대폭 늘면서 사업성이 높아져 대형건설사가 시공하는 랜드마크 아파트로 탈바꿈도 가능하다는 것이다. 또한 소규모 단지에는 설치하기 어려운 피트니스센터, 도서관, 게스트하우스 등 각종 커뮤니티 시설을 갖출 수 있어 입주민의 편의가 높아진다. 거주 인원이 늘어날수록 입주자들이 분담하는 공용관리비도 절감 가능해 주민들의 선호도가 높은 편이다.   이 때문에 서울 강남권에서도 1~2개 동으로 구성된 나홀로 단지를 중심으로 통합 리모델링 추진 움직임이 나타나고 있다. 서울 서초구 잠원동 일대 반포한신타워(250가구), 블루힐하우스(125가구), 잠원중앙하이츠(126가구), 킴스빌리지(160가구) 등은 올 상반기부터 통합 리모델링을 추진 중인 것으로 알려졌다. 이 단지들은 입지적 강점이 뛰어나지만 나홀로 아파트라 저평가된 부동산 가치를 통합 리모델링을 통해 이를 해소하려는 것으로 보인다.   건설사들도 통합 리모델링 방식을 선호한다는 입장이다. 단독 리모델링을 수주할 때보다 일반분양물량이 더 많아 수익성이 높다는 판단에서다.   다만 각 단지별로 사업 여건이 다르다 보니 주민 합의를 이끌어내는 것이 쉽지 않다는 점은 유의해야 한다. 실제로 용산구 이촌동 코오롱·강촌·한가람·한강대우·우성 등 5개 단지는 통합 리모델링을 추진했지만 의견차를 좁히지 못해 무산된 바 있다. 현재 한가람아파트는 단독으로 리모델링 사업을 추진하고 있다.   출처 : https://view.asiae.co.kr/article/2021110908541600826

판 커진 리모델링 시장에 건설사들 각축전…올해 총 규모 5.5조원↑   뉴스1 전형민 기자 2021-11-02 06:05 송고   포스코 1조626억원, DL이앤씨 1조335억원 등 건설사들, 조직 신설 등 수주 박차…연말까지 치열   © News1 김초희 디자이너     올해 아파트 리모델링 시장에서 수주총액 1조원을 넘기는 건설사들이 나왔다. 리모델링 시장의 규모가 커지면서 주요 건설사들이 리모델링 사업에 본격적으로 뛰어드는 분위기다. 2일 현재 기준 주요 건설사 중 리모델링 사업 수주 잔고가 가장 높은 곳은 포스코건설이다.   포스코건설은 지난 5월 서울 송파구 가락쌍용1차아파트(2085억원)를 시작으로 △수원 삼성태영(2858억원) △용인 수지동부(1778억원) △용인 광교상현마을 현대아파트(1927억원)에 이어 지난달 30일에는 서울 영등포구 심도림우성3·5차(1978억원)까지 올해 총 5곳을 수주했다. 수주총액은 1조626억원이다. DL이앤씨가 수주총액 1조335억원으로 포스코건설의 뒤를 바짝 쫓고 있다. DL이앤씨는 경기 군포 산본에서 우륵아파트와 율곡아파트, 수원에서는 신성·신안·쌍용·진흥아파트의 리모델링 사업 등 총 3건을 수주했다. 이 외에도 △현대건설(2건·6632억원) △삼성물산(2건·6311억원) △현대엔지니어링(3건·6047억원) △대우건설(2건·5721억원) △GS건설(4건·5033억원) △쌍용건설(2건·4361억원) 등 건설사들이 리모델링 사업을 수주했다. 이들 8개 건설사가 수도권에서 수주한 리모델링 사업의 총액은 5조5066억원에 이른다.   아파트 단지 전경 © News1 성동훈 기자 리모델링 시장의 '판'이 커지다 보니 그동안 틈새 혹은 비주류 시장으로 여겨왔던 주요 건설사들도 팔을 걷어붙이는 모습이다. 지난달 27일에는 현대엔지니어링이 도시정비영업실 산하에 있던 리모델링 TF(태스크포스)를 정규 조직인 '리모델링 영업팀'으로 격상하고 리모델링 사업을 본격화한다고 밝혔다. GS건설은 지난 7월 조직개편을 통해 리모델링팀을 신설했다. 대우건설도 올해 3월 17명의 전문가로 구성된 리모델링 사업팀을 꾸렸다. 업계에서는 주요 건설사들이 리모델링 시장에 뛰어들면서 내년부터는 회사별 수주 전략이 중요해졌다는 반응이 나온다. 수주 건수와 수주액이 일치하지 않으면서다. 실제로 서울보다 1기 신도시에 집중했던 DL이앤씨는 3건을 수주해 1조원이 넘는 수주고를 올렸다. 이중 2건이 단독수주다. 반면 이보다 같거나 많은 수주 건수를 기록한 현대엔지니어링(3건)과 GS건설(4건)은 수주총액에서 DL이앤씨에 밀렸다. 서울은 워낙 수주 경쟁이 치열해 단독 입찰보다는 컨소시엄을 구성해 입찰하는 경우가 많은데, 비교적 경쟁이 덜한 1기 신도시를 공략한 DL이앤씨의 전략이 돋보였다는 평가다. 한편 주요 건설사들의 수주고 각축전은 연말까지 계속될 전망이다. 서울 서초 잠원동아(991가구)와 경기 군포 산본개나리13차(2044가구) 등 대단지급 리모델링 사업이 남아있다. 이외에도 강남과 수도권 1기 신도시를 중심으로 100~300가구의 소규모 단지들이 리모델링을 준비하고 있다. 한 건설사 관계자는 "최근 리모델링이 사업 진행 속도가 빠르다는 인식에 사업지들의 관심을 끌고 있다"며 "업계의 규모가 커지는 분위기에 발맞춰 내년에도 주요 건설사들의 리모델링 시장 관심이 커질 것"이라고 내다봤다.   출처 : https://www.news1.kr/articles/?4479401

성남시, 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안 공람   뉴시스 신정훈 기자 등록 2021.11.01 08:47:49   성남시 분당의 한 아파트 단지. 기사의 특정 사실과 관계 없음. (뉴시스 DB)   경기 성남시는 오는 12일까지 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안에 관한 공람을 시행해 주민 의견을 받는다. 대상은 오는 2025년 이내에 준공 15년 이상 돼 법정 리모델링 대상이 되는 294단지, 14만1593세대다. 이들 단지의 재정비안은 유형 구분 기준에 따라 ▲세대수 증가형 리모델링 137단지 ▲유지관리형 130단지 ▲맞춤형 리모델링 16단지 ▲재건축 11단지로 분류했다. 시는 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안을 알기 쉽게 영상으로 제작한 17분 분량의 주민 설명자료를 시 홈페이지와 시 공동주택 정보누리 홈페이지 배너창에 올려놨다. 리모델링 기본계획은 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위해 10년 단위로 수립하는 법정 계획이다. 주택법에 따라 수립 후 5년마다 타당성을 검토한다. 시는 지난 2015년 12월 수립·고시한 공동주택 리모델링 기본계획을 변화한 여건에 맞춰 재정비했으며 리모델링에 따른 증가 세대 수는 1만3471세대로 예측하고, 기반시설에 미치는 영향을 분석했다. 상수, 하수, 공원, 학교 시설은 세대수 증가 수요를 충족할 수 있다는 분석이 각각 나왔다. 교통 분야는 국지도 57호선과 성남대로의 일부 구간에서 서비스 수준이 저하될 것으로 예측했다. 그러나 교통량 증가는 미미할 것으로 분석했다. 도시과밀, 이주수요 집중을 막기 위해 2025년까지 계획기간 내 리모델링 허가 총량은 2만2657세대로 제시했다. 연도별 허가총량을 초과할 경우 허가우선순위를 적용해 리모델링을 허가하게 된다. 행·재정적 리모델링 지원 방안도 담았다. 소규모·맞춤형 리모델링 단지는 세대당 최대 300만원, 세대 구분형 리모델링 땐 세대당 200만원 이내 지원, 리모델링 지원센터 설치와 단지별 컨설팅 지원 등이다. 그린리모델링 장려를 위해 에너지효율등급 인증, 녹색건축인증 등급에 따라 전기차 급속충전 시설 설치비용과 공사비 융자 때 이자 차액을 차등 지원하는 방안도 제시했다. 이번 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안은 주민 의견 수렴 뒤 시의회 의견 청취, 성남시 도시계획위원회 심의, 경기도 도시계획위원회 심의, 경기도 승인을 거쳐 내년 3월 확정·고시한다.   출처 : https://newsis.com/view/?id=NISX20211101_0001633981&cID=10803&pID=14000

신도림 우성 3ㆍ5차, 우여곡절 끝 시공사 선정 마무리   e대한경제 최충현 기자 기사입력 2021-10-26 06:10:28     우선협상 대상자 ‘포스코건설’ 선정 통합 리모델링 통한 대규모 단지 조성   서울 구로구 신도림 우성 3ㆍ5차 아파트의 통합 리모델링 사업을 위한 시공사 선정이 마무리될 전망이다. 신도림 우성 3ㆍ5차 리모델링 조합은 하나의 건설사를 선정해 대규모 단지로 조성할 계획이다. 25일 정비업계에 따르면 서울 신도림 우성 3ㆍ5차 리모델링 조합은 오는 30일 총회를 열고 시공사 선정을 마무리 짓는다. 조합이 시공사 선정을 위한 재입찰 현장설명회를 진행한 결과 포스코건설이 단독으로 참여했다. 조합은 총회를 통해 포스코건설의 시공사 선정 여부를 결정한다. 우성 3ㆍ5차 리모델링 조합은 통합 리모델링을 추진해 총 500가구 이상의 대규모 단지로 조성할 계획이다. 신도림 우성 3차는 1993년 준공, 최고 15층, 용적률 253% 규모다. 리모델링을 통해 최고 18층, 3개 동, 326가구 등으로 탈바꿈할 예정이다. 우성 5차는 1994년 준공됐으며 154가구, 용적률 237% 규모다. 조합은 지하 3층~ 지상 12층, 1개동, 177가구(일반분양 23가구)로 새롭게 조성할 계획이다. 이들 단지는 각 조합이 시공사 입찰을 진행하되, 한 건설사를 시공사로 선정해 아파트 브랜드를 단일화하겠다는 전략이다. 조합 관계자는 “시공사 선정을 마무리 짓고 연내 안전진단을 마무리할 계획이다”며 “2023년 사업시행인가를 목표로 사업에 박차를 가하겠다”고 말했다. 통합 리모델링은 소규모 단지들이 모여 통합 브랜드를 통해 대규모 이미지를 조성하는 사업 방식이다. 특히 소규모 단지들이 모여 사업 규모를 확대해 시공사 참여를 유도할 수 있다. 다만, 각 단지의 개발 여건이 차이가 있어 주민 간의 갈등을 빚기도 한다. 신도림 우성1ㆍ2ㆍ3ㆍ5차 아파트는 1992~1996년 준공돼 대부분 300가구 미만의 소규모 단지다. 당초 4개 단지가 총 846가구의 통합 리모델링 사업을 추진했으나, 주민 간의 이견으로 각각 1ㆍ2단지, 3ㆍ5단지로 나눠 통합 리모델링이 추진 중이다. 앞서 신도림 우성 1ㆍ2단지는 지난 7월 GS건설을 시공사로 선정해 사업에 속도를 높이고 있다. 1차는 ‘신도림 자이 퍼스트마크’, 2차는 ‘신도림 자이 클래스마크’로 조성될 예정이다. 최근에는 수평 증축을 위한 안전진단에 돌입해 사업이 가시화되고 있다.   출처 : https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202110251311593520523

[KLD 초대석]노후공동주택 수직증측 리모델링연구단 신동우 단장    국토일보 하종숙 기자 승인 2021.10.18 08:20     [KLD 초대석]노후공동주택 수직증측 리모델링 연구단 신 동 우 단장  “노후 중층단지 안전 확보 및 주거환경 개선 리모델링 활성화가 첩경… 시대적 요구입니다” 공동주택 노후화 심화… ‘착한 리모델링’으로 초기시장 확대 서둘러야 ‘리모델링특별법(안)’ 제정․장기수선충당금 현실화 등 재도개선 시급 광명시․경기도와 ‘리모델링 공공컨설팅서비스’ 사업 진행 중 ‘효과’ 국가R&D지속 강화… 노후 공동주택 재생․환경 개선 해법 모색해야   [국토일보 하종숙 기자] “노후화 주택 심화, 재건축사업의 어려움 등으로 리모델링이 대안으로 급부상했습니다만 국내시장 환경은 아직 활성화에 미흡, 제도 개선은 물론 산업계 노력이 더욱 강조되는 시점입니다.” “특히 시장과 입주민들이 100% 만족하는 도전적인 리모델링 구현보다는 우선 ‘착한’ 리모델링으로 초기 시장을 열어나가는 것이 리모델링 시장 활성화를 위한 첫걸음이며, 리모델링 ‘공공컨설팅’을 보다 확대해 리모델링 저변 확대 여건 조성이 시급합니다. 물론 여기서 ‘착한’ 리모델링이란 가급적 내력벽 훼손을 최소화하는 리모델링을 의미합니다.” ‘저비용․고효율 노후공동주택 수직증측 리모델링 연구단’ 신동우 단장(아주대학교 건축학과 명예교수/이하 리모델링 연구단)은 국내 리모델링 시장의 한계 극복을 위해 공공컨설팅 확대가 중요하다고 강조했다. 국토교통R&D 사업 일환으로 지난 2015년 출범한 리모델링 연구단은 당초 3개층 수직증축 리모델링 실증단지 시범사업을 추진했으나 제도 및 시장 수요 등 시장환경에 따라 노후공동주택 리모델링 활성화를 위한 저비용․ 고효율 기술개발 및 실증 등 연구사업에 주력하며 리모델링 효율화 방안 모색에 주력하고 있다. 리모델링이 국내 노후화 아파트 지속 증가로 국민 주거환경 개선은 물론 건설시장 새시장 창출을 유도할 것으로 기대되는 현재 리모델링 연구단은 리모델링 기술 개발 및 법안 연구, 공공컨설팅 서비스 추진 등에 집중 하고 있다. 지난 1989년부터 33년간 아주대학교 교수로 재직, 후학양성과 건설산업 발전에 앞장서 온 신동우 단장을 만났다. - 국내 리모델링 시장 현황에 대해 듣겠습니다. ▲ 국내 공동주택 노후화 가속화로 리모델링 수요도 당연히 급증하고 있습니다. 수직증축 리모델링에 대한 정부의 안전 우선 정책에도 불구하고 리모델링 수요는 수도권 뿐만 아니라 전국적으로 크게 늘어나고 있는 추세인 것이죠. 지난 2019년 33개에 불과했던 리모델링사업 추진 단지들이 2021년 6월 현재 78개단지로 크게 증가했습니다. 노후 공동주택의 가파른 증가세를 감안할 때 잠재적인 시장 규모는 향후 25년간 약 2,000조원에 달할 수 있을 정도로 국가와 지역에 미치는 경제적 파급효과는 매우 클 것이라 생각합니다. - 리모델링 특장점은 무엇입니까. ▲ 리모델링은 초학제적인 사업관리가 필요한 어려운 사업입니다. 그러나 재건축과 비교해 훨씬 큰 긍정적 효과를 기대할 수 있음은 큰 장점입니다. 리모델링 사업에서는 재건축과 달리 원주민들이 대부분 재입주함으로써 마을 재생 효과가 탁월합니다. 반면에 증축시 예상되는 기존 건물 간의 간섭, 건물의 층고(2.6M), 슬래브 두께(120~135MM) 등 기존 구조체의 제약을 극복하기 위한 기술적인 어려움과 한계를 기술적으로 극복해야 하는 어려운 사업입니다. 그러나 세대수 증가형 리모델링 사업은 좋은 위치에서 주택공급의 효과가 있을 뿐 아니라 콘크리트 구조물의 재사용에 따른 저탄소 효과도 있어 국가 차원에서 중요합니다. - 리모델링 사업 진행시 수직증축 등 안전 문제가 강조되는데요. ▲ 주거안전의 중요성은 무엇보다 우선돼야 하는 것은 주지의 사실입니다. 리모델링의 안전 문제는 대부분 ‘수직증축’ 리모델링을 염두에 두고 제기되는 이슈입니다. 건축에서 수직증축이 불가능하다고 얘기할 수는 없는데요, 주택을 포함해 국내외에서 볼 수 있는 수많은 건축물 수직증축 사례들이 이를 증명하고 있습니다. 문제는 수직증축의 편익과 비용 사이의 절충(trade-off)입니다. 건축에서 대부분의 수직증축 사례들은 건축사와 엔지니어에 의해 프로젝트마다 여건을 고려해 안전을 위한 비용과 편익의 저울질 속에서 공학적인 설계(안)을 도출해 내야 합니다. 수직증축형 리모델링이 구조적 리스크가 다소간 있다 하더라도 충분히 극복 가능하며, 무엇보다 내진설계에 취약한 다수의 공동주택을 현 상태로 방치하는 것이 더욱 위험하므로 리모델링을 통한 주거안전 강화 및 향상이 절실합니다. 더욱이 국내 공동주택 노후화의 개선 수단으로 대표되는 재건축 사업은 서울을 기준으로 그 대상이 약 15~20%에 불과하며, 그마저도 부동산 시장규제 강화 등 영향으로 제 속도를 내지 못하고 있는 실정입니다. 이보다 더 큰 문제는 재건축 대상이 아닌 잔여 약 80~85%, 이 중 최근 신축한 공동주택을 제외한 상당수가 소위 말하는 안전 사각지대에 있으며, 주목할 점은 바로 이곳 중 대부분이 중산층이하 서민의 주거공간이라는 점입니다. 따라서 중산층 서민의 다수가 거주하는 노후 중층단지의 안전을 확보하고, 주거환경을 개선하는 유일한 수단인 리모델링을 활성화는 더이상 미룰 수 없는 시대적 요구입니다. 그러나 공동주택의 ‘수직증축 리모델링’은 2014년부터 법적으로 허용됐음에도, 현재 정부가 허용하는 수직증축 리모델링의 범위와 유형은 매우 제한적인 것으로 보여지고 있습니다. 이는 다수가 고밀도로 거주하는 공동주택은 주거 안전을 최우선으로 고려해야 한다는 정부의 의지가 담긴 것으로 해석됩니다. 수직증축 리모델링이 실현될 경우 그 사회적인 편익이 대단히 크다는 점에서 정부도 이 부분 기술개발에 대한 공공 R&D투자를 지속해 나갈 필요가 있습니다. 그런 가운데 현재 제기되는 기초보강과 지반의 불확실성 문제도 그 해결방안과 대안이 곧 나올 수 있을 것이라고 믿습니다. - 국내 리모델링의 우수 사례를 꼽는다면. ▲ 2014년 수직증축 허용 이후 시장에서 리모델링은 오히려 퇴보했다는 생각입니다. 리모델링 또는 수직증축 리모델링은 국내와 해외에서 그 사례가 결코 드물지 않습니다. 정부가 수직증축을 제도적으로 허용한 2014년 이전에도 사실은 국내에서 아파트 2개층 수직증축 사례가 있는데요, 2012년 12월 준공된 한강변 호수아파트(쌍용예가클래식)는 당시의 제도 하에서 2개층 수직증축에 성공한 대표적인 단지로 큰 의미가 있습니다. 또한 2014년 준공 입주한 ‘래미안 대치하이스턴’(대치2차우성 리모델링), ‘청담 아이파크(청담청구 리모델링)’, ‘래미안 청담 로이뷰(청담두산 리모델링)’ 등이 리모델링의 좋은 사례라 할 수 있습니다. 최근에는 금년 11월 준공 예정인 ‘개포우성9차 리모델링’(포스코건설)이 대표적인 공동주택 리모델링 사례입니다. 다만 2014년 수직증축이 제도적 허용 이후 아직까지 준공된 세대수증가형․수직증축 리모델링 단지 사례가 한 건도 없다는 점은 시장에서 리모델링이 오히려 퇴보하고 있다는 반증입니다. - 리모델링 활성화 방안 부탁드립니다. ▲ 안전 위주의 정부 정책으로 인해 도전적인 리모델링, 수직증축 리모델링 활성화는 당분간 어렵다는 생각입니다. 수직증축 허용 이후 시장과 산업은 단지마다 재건축에 상응할 만큼 도전적인 리모델링을 목표로 사업을 추진해 왔지만, 지난 7년간 실제 수직증축으로 사업승인을 받은 단지는 1개 뿐입니다. 이제는 ‘안전 위주의 수직증축’이라는 정부의 리모델링 정책을 현실로 받아 들이고, 시장과 산업도 일단 정부가 허용하는 범위 내에서 우선 수직증축 리모델링 시장을 만들어 가는 것이 필요합니다. 물론 정부도 현재 수직증축 규제에 대한 모호한 기준들을 제도적으로 시급히 보완해야 합니다. 그렇게 되면 리모델링에서 공학의 기능이 작동돼 기초와 지반, 구조체 공법에서 애로 기술들이 개발되고 실용화에 힘을 받아 머지않은 장래에 리모델링 시장은 활성화되고 크게 성장하게 될 것입니다. 분명한 것은 단지 배치를 훼손하는 별동증축 또는 수평증축의 부작용을 감안할 때 ‘수직증축’이 세대수 증가를 위한 가장 매력적인 수단이라는 점이며, 곧 보편적인 수직증축을 위한 ‘공학적인 대안’이 출현할 것을 기대되고 있는데요, 이 부분에 대한 정부의 지속적인 R&D투자가 필요합니다. - 리모델링 제도적, 산업계 개선 사항이 있다면. ▲ 복잡하고 상충되는 기존 법령체계의 한계는 ‘리모델링특별법(안)’으로 독립해야 합니다. 현행 리모델링 법령 체계 하에서 리모델링 사업을 추진하기 위해서는 사업 주체들이 감당하기 어려운 초능력이 요구됩니다. 이는 가능한 리모델링의 범위, 타 법령과의 상충 등 문제는 정부 부처, 해당 지자체, 사업주체의 해석이 상이해 많은 리모델링 사업들이 장기간 표류하고 있다는 사실을 볼 때 전혀 과장이라고 할 수 없습니다. 따라서 제도를 개선하는 가장 시급한 과업은 리모델링 사업을 위한 독립적인 법(안)을 만드는 것인데요, 현재 이학영 의원이 ‘리모델링특별법(안)’을 발의한 상태입니다. 물론 그 내용에 100% 만족할 수는 없지만 만족할 수준의 제도적인 개선을 위해서는 일단 그 법(안)이 통과되고 지속적인 법(안) 개정작업을 거쳐야 할 것으로 보입니다. 주거 안전과 성능에 관련된 수많은 쟁점들이 존재하고 있는 만큼 합리적인 리모델링 법과 기준을 만들기 위해 전문가들이 참여하는 개방적인 논의가 필요합니다. 대한건축학회, 한국콘트리트학회, 한국지반공학회, 구조기술사회 등 대표적인 전문단체들의 적극적인 역할이 요구됩니다. 또한 세대수증가형 리모델링이 노후 공동주택의 궁극적인 해법이 될 수는 없다는 것이 강조됩니다. 이는 리모델링 초기 시장을 유인하기 위한 정부의 정책이지만 제1기 신도시 아파트를 겨냥한 제도이며, 그 이후 출현한 고층 탑상형 아파트 등의 노후화에 해결책이 되기 어렵다는 것이죠. 결국 리모델링은 입주민들의 재정 부담으로 시행되는 것이 원칙이고 건축물의 유지관리 강화를 통한 아파트의 장수명화로 나가야 할 것입니다. 이를 위해 장기수선충당금을 현실화 해 재원을 확보해 나가도록 제도개선을 서두를 필요가 있습니다. 특히 강조합니다. ‘리모델링’은 수단일 뿐입니다. 중요한 것은 노후한 공동주택과 주거 환경을 어떻게 재생하고 개선하느냐의 문제입니다. 노후화의 가장 큰 문제는 너무나 빠른 기간에 경제성장으로 주거환경에 대한 국민의 눈높이가 급격히 높아졌다는 것입니다. 공동주택은 국민이 체감하는 행복의 핵심 기반이라는 점에서 만약 정부의 정책이 실패한다면 매우 뼈아픈 대가를 감수해야 할 것입니다. 무엇보다도 지난 40여년간 공동주택 공급 정책의 주체가 정부였다는 점에서 주택 노후화 대응 정책에서 정부가 그 역할에 적극 나서야 합니다. 저는 리모델링 전문가라기 보다 사업관리 전문가입니다. 리모델링 사업은 고도의 사업관리 역량을 요구하는 사업으로 2000년대 이후 장기간 제 연구의 대상이었습니다. 공동주택 노후화 문제를 재건축․재개발 등 정비사업 만으로 해결할 수 없다면 리모델링은 현재 활성화시킬 가치가 있는 대안임에 틀림이 없습니다. 따라서 법․제도의 개선과 유인책이 시급합니다. - 리모델링 공공컨설팅의 필요성을 강조하고 있습니다. ▲ 공동주택은 수많은 입주민들이 저마다 다른 의견으로 주거환경 개선을 위한 통일된 의사결정이 어려운 것이 현실입니다. 따라서 단지 주거환경 개선을 위한 입주민의 갈등을 공공컨설팅으로 지원해야 합니다. 단지 여건과 정비사업의 타당성에 대한 제대로 된 정보도 없이 갈등을 겪는 단지들이 대부분으로, 단지들마다의 정확한 자체 여건 분석이 중요하며, 따라서 단지 주민들이 단지 여건에 대한 올바른 정보를 가지고 주거환경 개선 방향을 결정할 수 있도록 단지 컨설팅에 대해 공공 측면에서 지원해야 합니다. 리모델링 연구단은 현재 광명시 및 경기도와 ‘리모델링 공공컨설팅서비스’ 시범사업을 진행 중으로 이 사업들이 궤도에 오르면 그 효과는 자랑할만 할 것으로 기대하고 있습니다. 광명시 내 6개단지에 대한 타당성검토를 진행 중으로 연말 완료예정입니다. 또한 경기도와는 7개단지를 선정해 진행 중으로 이 또한 연내 완료를 목표로 하고 있습니다. 이같은 리모델링 컨설팅은 보다 효율적인 리모델링 사업 추진을 위한 것으로 효율적인 리모델링 추진을 위한 빠른 컨설팅은 타 지자체들에게도 모델을 제시할 것으로 기대되고 있어 앞으로 지속 확대해 나갈 예정입니다. - 국내 리모델링 활성화를 위해 연구단의 역할이 중요합니다. ▲ 국토교통R&D 사업 일환으로 지난 2015년 출범한 리모델링 연구단은 당초 3개층 수직증축 리모델링 실증단지 시범사업을 추진했으나 제도 및 시장 수요 등 시장환경에 따라 노후공동주택 리모델링 활성화를 위한 저비용․고효율 기술개발 및 실증 등 연구사업에 주력하며 리모델링 효율화 방안 모색에 주력하고 있습니다. 리모델링이 국내 노후화 아파트 지속 증가로 국민 주거환경 개선은 물론 건설시장 새시장 창출을 유도할 것으로 기대되고 있어 리모델링 연구단은 리모델링 기술 개발 및 법안 연구, 공공컨설팅 서비스 추진 등에 집중 하고 있습니다. 리모델링 연구단은 현재 광명시 및 경기도와 ‘리모델링 공공컨설팅서비스’ 사업을 진행 중인데요, 타당성조사 자료는 리모델링 단지에 모델을 제시할 것으로 기대, 의미가 강조됩니다. 앞으로도 그동안의 기술을 바탕으로 효율적인 리모델링 사업이 추진될 수 있도록 지원에 역량을 모으겠습니다. - 33년 후학양성을 위해 매진해 왔습니다. 인재양성의 중요성 또한 강조됩니다. ▲ 국가 R&D사업 추진을 위해선 인재가 필수입니다. 질 좋은 연구 성과품, 즉 기술은 산업은 물론 국가 미래 발전을 견인하는 첩경입니다. 기반은 젊은 인재인거죠. 특히 융복합 인재 육성에 많은 정성을 쏟아야 합니다. 학생들에게 항상 ‘블루오션 찾기를 겁내지 말라’고 조언하고 있습니다. 학생들 역시 부딪히고 소통하는 노력 속에서 남보다 한발 앞선 성과를 창출할 수 있습니다. 대학원 진학률 저하 등으로 어려움을 겪고 있는 국토교통R&D사업에서도 이러한 측면의 지원이 절실히 요구됩니다. 출처 : http://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=242147

‘수직증축 2호’ 노리는 대치2단지, 2차 안전성 검토에 쏠리는 ‘시선’   입력 2021.10.14. 오전 11:30 조선비즈 최온정기자   조합원 “3~4개월 내 마무리… 연말 사업승인 기대” ‘선재하 공법’ 적용한 단지… 성공 여부 주목 송파구 성지아파트에 이어 국내 두 번째로 수직증축 방식의 리모델링에 도전하는 강남구 개포동 대치2단지아파트가 사업속도를 높이고 있다. 현재 사업계획승인 전 마지막 단계인 2차 안전성 검토를 거치고 있는데, 이르면 수개월 내 통과될 것이라는 전망도 나온다. 대치2단지 수직증축이 허가되면 다른 리모델링 단지의 사업에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 14일 부동산업계에 따르면 수직증축 방식으로 리모델링을 추진하고 있는 강남 개포동 대치2단지는 현재 2차 안전성 검토를 진행하고 있다. 2차 안전성 검토 거쳐 사업계획승인을 받으면 리모델링 사업의 8부능선을 넘어서게 된다.     전학수 대치2단지 리모델링 조합장은 “2차 안전성 검토는 내부 실험과 외부 실험으로 진행되는데, 현재 내부 실험은 거의 마무리됐고 외부 실험도 50% 진행된 상황”이라면서 “2차 안전성 검토까지 마무리되면 나머지 절차는 큰 무리없이 진행될 것으로 보인다. 연말이나 내년 초 사업승인을 받으면, 2023년 하반기에는 착공할 것”이라고 말했다. 수직증축은 기존 아파트의 층수를 올려 가구 수를 늘리는 리모델링 방식이다. 기존 아파트가 14층 이하면 2개층, 15층 이상이면 3개층을 높일 수 있다. 가구수가 늘지 않는 수평증축과 달리 가구수가 최대 15%가 늘어나 사업성이 더 좋다는 장점이 있다.그러나 한차례 안전진단을 거치면 되는 수평증축과 달리 총 4단계에 달하는 까다로운 안전진단을 거쳐야 한다. 수직증축은 조합설립→1차 안전진단→1차 안전성 검토→건축심의→2차 안전성 검토→사업계획승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공 순으로 진행된다. 1차 안전진단만 거치면 되는 수평증축과 비교해 1·2차 안전성 검토와 2차 안전진단 등 3단계가 더 추가되는 것이다. 이런 이유로 2차 안전성 검토를 통과한 단지는 현재까지 송파구 성지아파트(2019년)에 불과하다. 성지아파트의 경우 암반이 단단한 곳에 지어져 안전성 입증이 수월했다는 게 업계의 시각이다. 그간 ▲강남구 청담건영 ▲분당 구미동 무지개마을4단지 ▲분당 정자동 한솔마을5단지 등 여러 리모델링 조합이 수직증축을 추진했으나 안전성 검토를 통과하지 못해 수평증축으로 선회했다. 대치2단지가 2차 안전성 검토를 통과하면 국내에서 두 번째로 수직증축 사업을 인가받은 단지가 된다. 1982년에 설립된 대치2단지는 리모델링을 통해 기존 15층에 3개층을 추가해 최고 18층으로 건설하는 것을 목표로 하고 있다. 사업 성공 시 단지 규모도 1758가구에서 1988가구로 커지며, 증축으로 추가된 230가구는 일반분양할 예정이다. 이 단지는 땅 위에 콘크리트를 깐 다음 그 위에 건물을 짓는 ‘매트 콘크리트 방식’으로 사업을 진행한 성지아파트와 달리, 연약한 지반 위에서도 적용가능한 ‘선재하 공법’(하중을 보조 말뚝으로 분산해 주는 기술)으로 사업을 진행할 예정이다. 이에 따라 사업이 성공하면 추후 수직증축이 활성화될 것이라는 게 업계의 시각이다. 한 리모델링업계 관계자는 “대치2단지에서 진행한 내부 실험에서 이론치를 초과하는 높은 수준의 데이터를 얻어 통과 가능성이 커졌다고 들었다”면서 “대치2단지가 2차 안전성 검토를 통과한다면 연약한 지반에 지어져 선재하 공법을 통해서만 수직증축이 가능한 많은 아파트 단지에서 리모델링이 활성화되고, 시행착오도 줄어들 것으로 예상된다”고 언급했다. 다만 일각에는 아직까지 수직증축의 안전성이 검증되지 않은 만큼 통과하기 쉽지 않다는 시각도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “일반적으로 봤을때 2차 안전성 검토를 통과한 곳이 한 곳 뿐이라는 점은 수직증축의 난이도가 높다는 것”이라면서 “정부도 신중하게 접근하려고 할 것”이라고 언급했다.   출처 : https://n.news.naver.com/article/366/0000766520