강남까지 불어온 리모델링 바람…대치2단지는 2차 안정성 검토 중

아주경제 신동근 기자

2021-11-21 09:00

• 대치2단지 조합 "증축 안전성 입증하고 사업추진하겠다"
• 서울시, 용적률 완화 기준 정리 등 리모델링 기본계획 설립하기도

서울형 공동주택 리모델링 운용기준. [사진=아주경제DB]

정부규제로 재건축에 어려움을 겪고 있는 서울 강남 일대에서도 리모델링을 추진하는 단지가 늘어나고 있다. 특히 강남권 리모델링 단지 중 가장 큰 규모를 자랑하는 대치2단지는 최근 이례적으로 공개 안전성 검토를 하며 사업에 속도를 내고 있다.
 
21일 대치2단지 리모델링 조합에 따르면 대치2단지는 수직증축을 위한 공개 실험을 지난 17일 진행했다. 수직증축에 대한 안정성 관련 이슈가 지속해서 발생하자 공개 실험을 통해 안전성을 입증하겠다는 것이다. 기존 15층에 3개 층을 추가해 최고 18층으로 건설해 가구 수는 기존 1758가구에서 1988가구로 늘어난다.
 
증축으로 늘어난 230가구는 일반분양하고 분담금에 보탤 계획이다. 면적대도 전용 40·48·59㎡로 넓어질 전망으로 용적률은 현재 174%에서 300% 수준으로 증가한다. 송파구 송파동 성지아파트에 이어 두 번째로 수직증축 리모델링 안전성 검토를 통과하기 위해 노력 중이다.

이 실험은 서울대 건설환경종합연구소에서 이뤄졌다. 실험의 핵심은 층수를 올렸을 때 커지는 하중을 보조 말뚝으로 분산해 주는 ‘선재하(preloading) 공법’을 적용한 수직증축 리모델링이 가능한지 여부를 살펴보는 것이다.
 
수직증축 리모델링은 기존 아파트에서 층수를 올려짓는 방식으로 땅이 한정된 상황에서, 수평·별동증축 리모델링보다 가구 수를 더 많이 늘릴 수 있다. 다만 수평·별동증축이 1차 안전진단만 진행하는 것과 비교하면 2차 안정성 검토 등 넘어야 할 단계가 많다.
 
전학수 대치2단지 조합장은 "수직증축 리모델링에 대한 공론화가 필요하다고 판단했다"며 "한국건설기술연구원, 국토안전관리원, 대형 시공사 등에 참관을 요청해 검사를 성공적으로 마쳤다"라고 말했다. 앞서 그는 아주경제와의 인터뷰에서 "주민 동의율 75%를 다 채웠다"며 "2차 안전성 검토를 진행하고 내년 초 사업계획승인을 받는 게 목표"라고 밝혔었다. 

대치2단지 리모델링 조합에서 진행한 공개 안정성 검토. [사진=대치2단지 리모델링 조합 제공]

수직증축 방식 리모델링은 성공사례가 적다. 2014년 리모델링 수직증축 법안이 나온 이후 3년이 지난 2017년이 돼서야 수직증축 안전성 검토 1차를 통과한 단지(분당한솔5단지)가 나왔다. 2차까지 통과해 수직증축 리모델링을 허가받은 곳은 현재 송파구 송파동 성지아파트가 유일한 상황이다. 만약 대치2단지가 2차 안전성 검토까지 통과하면 수직증축 리모델링 추진단지는 더욱 늘어날 수 있다. 
 
업계에 따르면 최근 강남권 리모델링을 추진하는 단지가 다수 존재한다. 강남구 청담동 '건영'(240가구), 개포동 '대치2단지'(1753가구), 대치동 '현대1차'(120가구), 서초구 잠원동 '잠원동아'(991가구), 반포동 '반포푸르지오'(237가구), 송파구 문정동 '문정시영'(1316가구), 가락동 '쌍용2차'(492가구) 등이다. 최근엔 통합리모델링도 추진되고 있다. 잠원동 반포한신타워(250가구), 블루힐하우스(125가구), 잠원중앙하이츠 B동(126가구), 킴스빌리지(160가구) 등 4개 단지에서 통합 리모델링이 논의되고 있다.
 
해당 단지들은 대부분 1990~2000년 초반 준공된 단지다. 리모델링 사업이 가능한 건축 연한인 15년을 넘겼고, 재건축 연한인 30년을 넘긴 단지도 있다. 그러나 건축된 지 40~50년이 지났지만, 여전히 재건축이 지지부진한 여의도, 대치, 압구정, 잠실 등 단지가 존재하고 있다.

아무래도 리모델링 쪽이 재건축보다는 사업을 손쉽게 추진할 수 있다. 건축연한 문제도 있지만, 재건축은 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 하는데 이 안전진단을 통과하기가 쉽지 않다.
 
건설업계 관계자는 "안전진단을 통과하면 아파트 시세가 올라가고, 주변 아파트도 따라 가격이 오를 수 있다"며 '아무래도 집값을 잡아야 하는 정부가 안전진단을 쉽게 통과시키기 어려운 부분이 있을 것"이라고 말했다.
 
반면 리모델링은 안전진단 C등급 이상이면 사업을 진행할 수 있고, 조합설립을 위한 동의율도 낮다. 또한 강남의 재건축 아파트에는 재건축초과이익환수제(재초환) 문제도 있다. 노후화가 심한 강남권 일대 아파트에서는 재건축 이후 남을 이익의 많은 부분을 내놔야 할 수도 있다.
 
이런 상황으로 인해 리모델링을 추진하는 단지들이 많아지고 있는 것으로 풀이된다. 다만, 주민갈등이 발생하는 리모델링 추진단지도 있다. 현재 2차 안정성검토가 진행되고 있는 대치2단지에서도 여전히 재건축 추진 등을 이유로 반대 목소리가 나온다. 리모델링을 반대하는 대치2단지 주민은 "조합 측이 모은 동의율이 증명되지 않았다"며 "단지내에서 현재 반대 목소리가 높으며 해당 사업추진은 원활하지 않다"고 말하기도 했다.
 
리모델링이 활성화되는 상황에서 서울시는 리모델링 추진을 원활하게 하기위한 리모델링 기본계획을 재정비하기도 했다. 지난 3일 서울시는 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등 내용을 담은 '2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안'을 발표했다.
 
이 기준에 따라 △도로‧공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%p) △녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%p) △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%p) △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%p) 등에서 용적률 인센티브를 받을 수 있다.
 
또한 공동주택 리모델링 사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원을 추진한다. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계법령 개정을 추진하고, 조합운영비‧공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.

출처 : https://www.ajunews.com/view/20211119150202424